23 Nov 2021

持有海外物業要否在香港交稅?移民外國又要否為香港物業交稅?

根據海外物業投資公司的統計,這兩年有意投資海外物業香港人急增,不少人更意圖為了移民而在外國置業。當中涉及的稅項是個頗複雜的問題,例如:持有海外物業或在海外收租要否在香港交稅?相反,已經移民外國但仍持有香港物業或在香港收租,又要否在該國交稅?要搞清這些複雜的稅項與實際操作,你可能需要海外物業投資顧問的幫助,不過我們現在可以簡單釐清一下。

 

持有海外物業要否在香港交稅?

 

首先回答較簡單的問題:在海外置業或收租,要在香港交稅嗎?香港奉行區域稅制,只為收入來源地徵稅,意思是香港政府只為來自香港的收入/盈利納稅,而並非以納稅人是否居港為準則。在地域徵稅原則之下,香港人大部分源自海外的利潤皆毋須在港納稅,這意味香港人於海外持有物業或收取租賃租金,毋須在香港繳交稅項。

 

因此,即使沒有移民打算而繼續居留於香港,亦可以投資海外的物業市場,不論是收取租金還是待物業增產後賣出套取利潤,都不會被香港政府徵收稅項,而只須繳交當地政府的相關稅項。對於香港的海外物業投資者來說,這絕對是一項便利與優勢。

 

 

若已經移民外國,在香港持有物業又要否交稅?

 

然而,如果是相反——香港人移民外國後,仍然持有香港的物業——情況就複雜得多,大家要非常注意。在大多數受香港人歡迎的移民國家,移民到當地但仍然持有香港物業或收香港樓的租,很可能會被當地政府當作資產增值或入息的項目而被徵稅。 以英國為例,它的稅制是全球徵稅,意思是納稅人在全球任何地方賺得的收入與收益,包括得自海外物業的利潤或租金,都要徵稅。因此,香港人移民英國、成為英國的納稅人後,如果仍然持有香港物業就要被徵稅。

 

第一個情況是移民後在仍有租出的香港物業,會定期收取租金,這就會被英國視為海外收入,需要徵稅;第二個情況是,移民英國之後才賣出香港的物業而獲得利潤,這就被英國視為海外的資產增值、收益,亦要被繳交稅項。 英國對於利潤的計算方式,是物業的賣出價減去物業買入價,而對應的資產增值稅最高可達 28%。對於買入並持有香港物業多年的業主,如果在沒有好好規劃在港物業就移民英國,才再賣出香港物業,因物業可能已大幅升值,買入與賣出差價巨大,有可能會被英國政府徵收數以百萬計的稅款,大大影響買賣物業的利潤,因此不可不注意稅務法規。

 

 

如何移民後但將香港物業稅項減至最低

 

為了避免被移民目的地政府徵收在港持有物業的稅項,不少香港人都會在移民前賣出手上持有的香港物業,將之換成移民目的地的物業,這亦是避免被外國政府徵收海外收入稅項最直接的方法,這亦是不少海外物業顧問建議大家做的。 又以移民英國為例,居留英國同時保留香港物業,但想避免稅項的另一方法,是不以非移民身份持有海外(香港)物業,即成為非英國居藉居民 (non-domiciled resident) ,如此則毋須繳納海外(香港)的物業相關稅務。不過只要你在英國的稅收年度(由四月六日到下一年的四月五日)之內,於英國逗留多於 183 日,即會被政府定義為稅務居民(tax-resident),因此要好好計算自己在英國的逗留時間。

 

另外,亦有更複雜的方法可以為自己的香港物業免稅,例如建立信託。英國居民由海外信託所得的收入與收益,一般無需向英國繳交收入的所得或利得稅。因此以信託作為法人持有香港物業,則可以收避稅之效。 若你有意移民或在海外置業,可以向有信譽的海外物業代理或海外物業顧問公司諮詢,找求專業團隊關於海外物業稅項的意見。