12 Nov 2021

買香港樓與英國樓有什麼不同?不可不知的兩地物業市場分別

香港人向來都非常關注英國的物業市場,不論為了移民自住用還是當作海外投資,英國物業長年都不乏香港買家、投資者。香港樓價多年來都高企,相較之下英國的樓價較為合理,即使在倫敦亦不難找到呎價比香港低的優質物業,其他城市的樓價更低,同一數目在香港幾乎只能付首期。

 

如果你剛開始轉向英國物業市場,又一向習慣香港對於樓宇與樓價的判斷標準,那就要留意在英國不可以直接應用香港的同一套思想,本文就列舉幾個關於兩地物業市場不可不知的重要差異。

 

不以大小、呎價作為樓價標準

 

香港人在英國買樓首先要轉換的概念,是英國物業不會按呎數來計算總價錢,而是以整個物業為單位出價。因此大家會在坊間公布的數據之中會看到「城市平均樓價」或「英國平均樓價」等說法,而不是香港慣用的「平均呎價」。英國的城市平均樓價取決於不同因素,首要因素的是所在城市,以倫敦最貴,利物浦、曼徹斯特、伯明翰等二線城市次之,三線或更小的城市樓價會更低。第二個因素是樓型,英國物業主要分獨立屋(house)、高級公寓(apartment)與單層公寓(flat),一般前者最貴,高級公寓若是英國新樓盤,價錢可能不會比獨立屋低,單層公寓是較低價的選擇。第三個因素是樓況,英國大多數物業都有幾十年甚至百年以上歷史,因此樓齡不是直接影響個別物業樓價的因素,如果舊物業有翻新過,樓價會更高。

 

 

買樓程序節奏慢

 

香港凡事都講求效率,物業代理與經紀會第一時間回應與處理客戶的查詢與要求。雖然買賣物業有一大堆程序要做,由睇樓、議價、找銀行審批按揭、簽署臨時買賣合約,到正式轉移業權,手續繁複,但只要過程順利,一般兩、三月內可以完成。但英國的生活及工作節奏都比香港慢,物業代理可能隔天或甚至兩、三天才會回應一次客戶查詢,而且英國的經紀會更嚴謹處理物業相關的法律條文,往往會較香港花更長時間制訂與修改合約等文件。因此,買賣物業對於英國人來說,花費九個月至一年亦是很平常的事,香港人在英國買賣物業也要有心理準備。

 

物業代理制度不同

 

在香港,業主往往都將同一物業交由不同的物業代理公司,在成交之後才給代理佣金。所以在香港的物業代理公司都有競爭關係,代理亦會要求買家在睇樓之後簽署「睇樓紙」,承諾在一定時期之內只能向自己買入該物業。英國物業代理制度則不同,同一物業只可以交由一間物業代理公司,所以買家在英國如果要物色心儀的物業,可能要經過多間不同的英國買樓代理介紹(例如帶睇樓),而不像在香港可以經由一間物業代理就找到大多數的樓盤。

 

 

按揭可以只還利息,不還本金

 

在香港,我們都習慣做了按揭之後要每月連本帶利供款。英國的按揭制度則較有彈性,業主可以選擇只還利息,不還本金。對於業主來說,只還利息會令每月供款會比較輕鬆,可以選擇在完成供款之後再變賣物業,到時才歸還本金,亦賺取物業多年來升值所得的利潤。只還利息亦可以讓業主手頭上有更多的流動資金,進取的英國物業投資者可以將手上物業租出去,再作二次按揭,然後再買入新的物業,讓已租出物業所得租金填補每月的按揭利息開支,達到最大的槓桿投資效果。