澳央行副行長警告住宅供應將再現短缺 或致樓價大幅飆升

澳洲樓市漸見起色之際，央行副行長Guy Debelle發出警告，指住屋需求繼續增加，但建築活動仍在減少，明年建屋投資將下跌7%，在可見將來可能出現房屋供應短缺，令樓價再度大幅飆升。

在澳洲特許金融分析師協會的投資會議上，澳洲央行副行長Guy Debelle提到，明年似乎是澳洲住屋建設的轉捩點，因為在幾年前，樓市供應增加以滿足上升的需求，但隨著人口增長，住宅需求將繼續上升，不過同期供應卻下跌，預計在可見將來，住屋供應很可能再次短缺。

他指出，密度相對較高的住宅興建時間長，代表這些住宅的供應速度可能會變慢。發展商融資條件收緊，則意味著交樓時間需時更長。在缺乏供應但需求增長下，樓價將出現「大幅度反應」(larger price response)。雖然有些地區住宅供過於求，但整體情況並不普遍，墨爾本及悉尼樓價已開始回升，投資者將重返市場。

不過他擔心的是，一些小型發展商可能等不到明年回暖，這將對整個經濟產生重大影響。他援引本地混合收入(Gross mixed income)，這主要小企業收入組成，在過去一年間減少3.8%，很大部分是由於住宅承建商收入的低增長造成，這亦是整體家庭收入升幅較低的主要原因。

另外他認為，樓按收緊並非由銀行造成，而是由需求帶動，住屋建設低迷是目前低通脹率的關鍵因素，亦是央行減息至0.75厘的原因。不過澳洲居民家庭的負資產水平仍然相當低，估計目前整體按揭貸款宗數只有3.75%為負資產。

當他被問到樓價升幅會否超越收入增長，以及在這種情況下，央行宏觀審慎政策應發揮甚麼作用時，Debelle則回答，宏觀審慎政策與樓價無直接關係，而是與貸款標準有關。雖然兩者高度相連，樓價及貸款不是同一回事。從審慎的角度來看，最重要的是貸款質量。

至於住屋可負擔性問題，他回應指，住屋可負擔性存在分配效應(distributional impact)，即是有贏家亦有輸家，而且亦有誇世代支援，例如一些人有父幹，一些人沒有，對此央行可做的措施十分有限。可負擔性問題應該與住屋供應有關，近期不少人開始對建屋出租(build to rent)產生興趣，增長趨勢似乎很強勁。

另外，海外買家的投資需求的確對近期樓市週期發揮作用，但並非如其他人所說那麼重要。隨著時間流逝，當地持續會有海外買家投資需求，不過他們的目的是財富保值或增值，而非居住。

來源：澳洲金融評論